전세사기 유형 및 피하는 방법, 대책, 예방, 방지법에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 금번 미추홀구에서 일어난 대규모 전세사기 같은일도 매매수 조금만 더 알아보고 신경썻다면 충분히 예방이 가능하지 않았나 생각이 들며 나에게 이런일들이 생기지 말란법이 없기에 대처법에 대해 상세히 설명드릴 수 있도록 하겠습니다.
피하는 방법 및 예방법
소 잃고 외양간 고친다는 속담이 있습니다. 이미 일어난 사건은 되돌릴 수 없으며 후회해도 늦다는 뜻입니다. 그런 의미에서 가장 중요한건 예방이 아닐까 생각합니다. 계약 단계에서 미리 확인만 하여도 전세사기를 미연에 방지할 수 있습니다.
등기부등본
가장 먼저 등기부등본을 확인하셔야 하며, 등기부 등본상 소유자와 계약자가 동일인인지를 확인하셔야 합니다. 만약 등기부등본상 소유자와 계약자가 다르다면 위임을 받아 왔더라고 한번 더 확인해보셔야 합니다.
또한 등기부등본에 근저당 및 가압류 이력이 있다면 계약을 하지 않으실것을 권합니다. 근저당이란 매매하고자 하는 건물 및 부동산을 담보로 대출을 사용하고 있다는 뜻으로, 소유자가 대출을 변제하지 못하였을때 건물이 경매등으로 넘어갈 수 있기 때문입니다.
부동산 사고의 첫 예방법으로 등기부등본상 소유자와 계약자가 동일한가? 반드시 명심하시고 잊지 마시기 바랍니다.
등기부등본 무료 열람 방법👉등기부등본 열람
아파트 및 빌라, 주택 공시가격 무료 확인👉 2023년 개별공시지가 조회
건축물대장
건축물대장과 다른 위반사항이 있는지?를 확인해야 합니다. 실제 건물은 존재하지만 건축물대장에 없는 건물일 경우 향 후 구제 법으로 허가되지 않은 건축물으로 향 후 문제의 소지가 다분하며, 건축물대상장 소유주와 등기부등본상 소유자가 동일 한지도 확인하시기 바랍니다.
국세 지방세 완납증명서
국세 지방세 완납증명서는 전세 및 월세로 들어갈 건물에 연체된 세금이 있는지를 확인할 수 있는 서류 입니다.
부동산 소유자가 세금을 체납중이라면 향후 보증금등을 돌려 받기가 어려우실 수 있으므로 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
대책 및 해결방법
만약 일이 벌어졌다면 어떻게 해야 할까요? 보증금을 돌려받을 수 있게 최대한 빠르게 움직이셔야 합니다. 이때는 스피드가 승패를 좌우한다고 할 수 있습니다. 총 4가지 방법을 단계별로 설명드리도록 하겠습니다.
1. 내용증명 및 공시송달
이때 부터는 직접 움직이셔야 합니다. 만약 전세보증보험에 가입돼있다해도 안심하시면 안됩니다. 의심되는 순간 만기 3개월 전부터 만기일 퇴실하겠다는 입장을 밝히시고 내용증명및 통화녹취등을 진행해 주시기 바랍니다.
내용증명은 인근의 법무사 사무실에서 소정의 수수료( 10만원 이내)로 대리 발송도 가능합니다.
이 단계에서 새 집주인의 신상 정보를 알수 없어 반송되는 경우가 있는데 이런 때에는 공시송달(온라인 전사소승)으로 내용을 발송해주시면 됩니다.
2. 임차권 등기명령 - 주소이전 금지
만기일이 도래하였는데도 소유자의 연락이 없다면 최대한 빨리 임차권 등기명령을 신청하여야 합니다. 임차권등기명령을 신청 후 등기부등본에 기재해야 전세보증보험 반환보증 을 신청하실 수 있습니다.
주소보정명령을 받으시면 보정명령서류와 신분증을 지참하시어 인근 주민센터를 방문하시면 됩니다. 이후 임대인 초본 발급이 가능하며 임대인의 현재 주소지를 파악하실 수 있습니다.
주의하실 점은 먼저 보증금을 돌려받기전 다른곳으로 전입하시면 보증금을 돌려 받을 수 없으니 이 점 반드시 유념하시기 바랍니다.
국민임대주택 입주자격 및 신청👉 국민임대주택 자격
보증금을 지키는 세상에서 가장 안전한 방법👉 확정일자 받는 법
3. 전세보증금반환 이행청구
임차권등기명령문을 수령하였거나 공시송살 확인을 하셨다면 "전세보증금 반환보증 이행청구"를 접수하시면 됩니다.
접수하실때 보증보험사 대표번호가 아닌 해당 지역 인근 센터로 연락하여 상담 예약을 신청 하시면 됩니다.
이후 필요한 서류는 아래와 같습니다.
신분증 사본
인감동장 및 인동증명서 2부
계약해지 또는 종료 증빙서류 (내용증명, 문자, 녹취등)
주택임차권등기명령 결정문
임차권등기 내용이 기입된 등기부등본
주민등록등본
임대차계약서 원본(없을 경우 사본)
은행 통장사본
매매계약서
4. 심사통과
위에서 청구 명령까지 진행하셨다면 이후 담당자가 배정될때까지 기다림의 시간입니다. 담당자가 배정되더라도 심사 통과까지는 최대 2개월이 소요되므로 또 한반 기다림의 시간을 가지게 됩니다. 위 단계를 잘 따라서 준비하셨다면 큰 무리없이 보증보험을 통해 전세자금을 돌려 받게 됩니다. 이후 전세금 지급관련 절차가 심사를 통과되면 이사 일정을 보증보험사에 전달하면 됩니다.
전월세 의심하 또 의심하라
매물이 아무리 마음에 들어도 내 피같은 보증금을 지키기 위해선 의심하고 또 의심하셔야 하며 확인하시고 또 확인하셔야 합니다. 아래는 의심되는 상황을 정리하였습니다.
- 만약 계약당시 임대인이 국세 지방세 완납증명서를 확인시켜주지 않는다
- 처음본 소유자(임대인)과 계약 도중 및 당일 새로운 임대인이 나타난다(위임자 포함)
- 임대인의 변경을 사전에 인지하였으나 바뀐 임대인의 신상을 확인할 수 없다
조금이라도 의심된다면 등기부등본을 발급받아서 확인이 가능합니다. 등기부등본은 소유자와 상관없이 누구나 발급 가능하며 소유자의 변경여부와 소유권 관계를 반드시 보시기 바랍니다.
만약 소유자의 변경이 있다면 이전 소유자에게 연락하여, 새로운 임대인과 새로운 계약서를 작성해야 하며 이후 보증보험사에 제출하시기 바랍니다. 만약 이 단계에서 소유자(임대인)과 연락이 되지 않는다면 강력하게 의심해봐도 됩니다.
전월세 계약을 앞두신 분들이라면 위 내용들 잘 숙지하셔서 불상사를 미연에 방지해 보시기 바랍니다.